Hlavným účelom speňažovania majetku, ktorý podlieha konkurzu, je získať v čo možno najkratšom čase a s vynaložením čo najnižších nákladov čo možno najvyšší výťažok. Pri speňažovaní majetku je správca povinný postupovať spôsobom, ktorý závisí najmä od charakteru predmetu predaja. Podľa zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako len „ZKR“) je správca povinný s odbornou starostlivosťou zvážiť spôsob speňaženia konkrétnej časti konkurznej podstaty a vopred požiadať príslušný orgán o uloženie záväzného pokynu na speňažovanie v prípade, ak mu tento záväzný pokyn príslušný orgán už neuložil sám.

Podľa ust. § 92 ods. 6 ZKR platí, že: „Ak správca speňažuje majetok podliehajúci konkurzu inak ako predajom podniku, časti podniku alebo podstatnej časti majetku patriaceho k podniku, môže speňažiť nehnuteľnosť podliehajúcu konkurzu len dražbou; tým nie je dotknuté ustanovenie § 93 ods. 1. Na dražbu organizovanú správcom sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu; oznámenia súvisiace s dražbou správca zverejňuje v Obchodnom vestníku.“

Z vyššie uvedeného zákonného textu vyplýva, že správca je povinný pri speňažovaní nehnuteľnosti vykonať dražbu; na ktorú sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu – zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej „zákon o dražbách“). Správca môže dražbu zorganizovať sám, alebo ju zverí do rúk profesionála – dražobníka ako odborne fundovanej osoby.

Verejná obchodná súťaž, verejné ponukové konanie či iný spôsob speňažovania nehnuteľnosti prichádza do úvahy len v tom prípade, že speňažovaná nehnuteľnosť je súčasťou podniku, časti podniku alebo podstatnej časti majetku patriacej podniku.

Zákon o dražbách pri dražbe nehnuteľnosti bez výnimky stanovuje, že nehnuteľnosť je potrebné pred realizáciou dražby oceniť znaleckým posudkom (§ 12 ods. 1 zákona o dražbách: „Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.“). Vypracovaný znalecký posudok má byť, okrem iného, garanciou, že cena draženej nehnuteľnosti je určená na základe skutočnej „trhovej ceny“, čím sa eliminujú možné špekulácie.

Správca je povinný zverejňovať oznámenia súvisiace s dražbou v Obchodnom vestníku (viď vyššie citovaný § 92 ods. 6 ZKR), prostredníctvom ktorého má verejnosť možnosť oboznámiť sa s konaním dražby a s jej podmienkami. Nakoľko Obchodný vestník nie je využívaný širokou verejnosťou, v záujme zvýšenia pravdepodobnosti speňaženia nehnuteľnosti na dražbe, správcovia informujú verejnosť o prebiehajúcej dražbe aj prostredníctvom celoštátnych a lokálnych periodík, prípadne oznamujú konanie dražby na úradnej tabuli obce, v obvode ktorej sa predávaná nehnuteľnosť nachádza. Obdobnú povinnosť zákon ukladá aj dražobníkovi, ktorý oznamuje konanie dražby spôsobom vyplývajúcim z ustanovení § 17 zákona o dražbách.

Účasť na dražbe realizovanej v rámci konkurzného konania je regulovaná spôsobom, ktorý vyplýva zo zákona o dražbách a platí pre všetky dražby, na ktoré sa tento zákon aplikuje (§ 5 zákona o dražbách, napr. účastníkom môže byť len osoba spôsobilá na právne úkony; účastníkom dražby nemôže byť osoba, u ktorej by v dôsledku nadobudnutia vlastníctva predmetu dražby mohlo dôjsť k obmedzeniu hospodárskej súťaže a pod.). Účasť na dražbe je podmienená splnením zákonných požiadaviek, najmä zložením dražobnej zábezpeky, preukázaním totožnosti, zapísaním do zoznamu účastníkov a prevzatím dražobného čísla, pričom inštitút dražobnej zábezpeky plní významnú funkciu pri zamedzení zmarenia dražby neserióznymi účastníkmi.

Priebeh dražby majetku patriaceho do konkurznej podstaty je veľmi podobný, ale nie rovnaký, ako pri dobrovoľnej dražbe. Na rozdiel od dobrovoľnej dražby, nie je správca pri dražbe v rámci konkurzu viazaný zmluvnými predkupnými právami, ak nie sú dohodnuté ako vecné práva; v prípade udelenia príklepu však predkupné právo nezaniká a zaväzuje aj nadobúdateľa.

Licitátor, ktorý počas dražby vykonáva úkony za dražobníka, vyzýva účastníkov dražby na predkladanie ponúk a príklep udelí tomu účastníkovi, ktorý urobí najvyššie podanie, t. j. ponúkne za nehnuteľnosť najvyššiu cenu. Z účastníka dražby, ktorému licitátor udelil príklep, sa stáva vydražiteľ. Ak vydražiteľ uhradí cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, stane sa vlastníkom nehnuteľnosti udelením príklepu (§ 27 ods. 1 zákona o dražbách).

Nadobudnutie nehnuteľnosti do vlastníctva prostredníctvom dražby má oproti „bežnej kúpe“ svoje výhody, vydražiteľ má totiž v porovnaní s „bežným kupujúcim“ posilnenú pozíciu – ak splní stanovené podmienky a uhradí cenu dosiahnutú vydražením v určenej lehote, stáva sa vlastníkom nehnuteľnosti spätne, k momentu udelenia príklepu, následný zápis vlastníckeho práva vydražiteľa do katastra nehnuteľnosti má už len deklaratórny účinok. Naviac, nadobúdanie vlastníctva v dražbe prelamuje všeobecnú a veľmi silnú zásadu „Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“ (pozn. preklad: Nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám má), čo znamená, že vydražiteľ sa stane vlastníkom vydraženej veci aj v prípade, ak osoba, ktorá bola označená ako jej vlastník, nebola jej skutočným vlastníkom, s výnimkou prípadu, ak vydražiteľ o tejto skutočnosti vedel alebo musel vedieť.

Platnosť dražby možno napadnúť najneskôr do troch mesiacov od udelenia príklepu, čo je v porovnaní s „bežnou kúpou“ obrovskou devízou (nehnuteľnosť, ktorú „predá“ podvodník, môže napadnúť skutočný vlastník kedykoľvek). Ak by došlo k napadnutiu platnosti dražby a súd by dražbu vyhlásil za neplatnú, je správca konkurznej podstaty povinný vrátiť získaný výťažok (t. j. zaplatenú cenu) vydražiteľovi. Zodpovednosť za spôsobenú škodu znáša v týchto prípadoch dražobník alebo správca (v závislosti od miery, akou porušili svoju povinnosť), ktorí musia byť poistení (napr. § 6 ods. 3 zákona o dražbách: „Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 2 000 000 eura. Bez zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka….“).

Dražba, v porovnaní s kúpnou zmluvou, zaťažuje vydražiteľa menej než kupujúceho – vydražiteľ nepodpisuje žiadnu zmluvu (zápisnicu o dražbe vyhotovuje notár), nepodáva návrh na vklad do katastra – robí to za neho dražobník (ako bolo vyššie zmienené, zápis do katastra plní len deklaratórnu funkciu).

Zároveň poukazujeme na skutočnosť, že nadobudnutie nehnuteľnosti z konkurzu je pre záujemcov vo väčšine prípadov aj finančne výhodnejšie. Sme presvedčení, že pre nadobúdateľa je to pomerne jednoduchý a najmä spoľahlivý spôsob, ako nadobudnúť majetok.